위반건축물, 방치하면 큰일 벌금·대출 제한까지 한눈에 정리 필독”

부동산 거래나 건축 과정에서 자주 접하게 되는 용어 중 하나가 바로 위반건축물입니다.

위반건축물이란 건축법 및 관련 규정을 어기고 지어진 건축물을 뜻하며,

흔히 불법 증축이나 무단 용도 변경, 불법 구조물 설치등이 대표적 사례입니다.

겉보기에 큰 문제가 없어 보여도 위반건축물로 판정되면

대출 제한, 이행강제금 부과, 매매가치 하락 등 다양한 불이익이 발생할 수 있습니다.

특히 최근 정부와 지자체의 단속이 강화되면서,

위반건축물에 대한 관심은 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 이슈가 되었습니다.

이번 글에서는 위반건축물의 개념과 유형, 확인 방법, 발생 시 불이익, 그리고 해결 방법까지 한눈에 정리해드립니다.

부동산 투자나 매매를 고려하고 계신다면, 반드시 숙지해야 할 핵심 정보입니다.

목차

• 위반건축물이란 무엇인가?
• 위반건축물의 주요 유형
• 위반건축물 확인 방법
• 위반건축물로 판정될 경우 불이익
• 위반건축물 해결 및 관리 방법
• 위반건축물 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
• 정리 및 체크포인트

위반건축물이란 무엇인가?

 

위반건축물이란 건축법, 주차장법, 소방법 등 관련 법령에 어긋나게 지어진 건물을 말합니다.
예를 들어, 허가받지 않은 증축, 주차장 면적을 줄여 상가로 전환, 불법 옥탑방 설치 등이 대표적입니다.
일반적으로 지방자치단체는 건축물대장에 위반 사실을 기재하여 관리하며, 등기부등본에는 표기되지 않아 직접 확인이 필요합니다.

위반건축물의 주요 유형

위반건축물은 여러 유형으로 구분되며, 아래 표는 대표적인 사례를 정리한 것입니다.

구분내용대표 사례

불법 증축	허가 없이 건물을 늘리거나 옥상에 구조물을 설치	옥탑방, 불법 베란다 확장
불법 용도 변경	허가된 용도 외의 용도로 사용	주차장을 상가로 전환
불법 구조 변경	건축물 내부 구조를 임의로 변경	방을 쪼개 임대
건폐율·용적률 위반	법적 제한을 초과한 건축	토지 한도를 넘은 면적 사용
안전규정 위반	소방법·주차장법 등 법규 위반	소방계단 제거, 비상구 차단

이처럼 위반 유형은 다양하며, 특히 다가구·상가 건물에서 자주 발견됩니다.

위반건축물 확인 방법

부동산을 매수하거나 임차하기 전 반드시 확인이 필요합니다. 주요 확인 방법은 다음과 같습니다.

건축물대장 확인

• 정부24, 세움터(서울시), 각 지자체 건축행정시스템에서 열람할 수 있습니다
• “위반건축물” 기재 여부를 확인해야 합니다
• 현장 확인
  • 실제 건물 구조가 도면과 일치하는지 점검
  • 주차장, 비상구, 옥탑방 등에서 불법 여부 쉽게 파악 가능
  • 지자체 문의
    • 구청 건축과, 도시관리과에서 직접 확인 가능
    • 위반 여부와 이행강제금 부과 내역 확인 가능

위반건축물로 판정될 경우 불이익

위반건축물로 적발되면 여러 불이익이 뒤따릅니다.

• 대출 및 금융 제한
  : 은행 담보대출 심사 시 위반건축물은 평가에서 불이익을 받아 대출이 거절되거나 한도가 크게 줄어듭니다.
• 이행강제금 부과
  : 지자체에서 위반 사실이 적발되면 일정 기간 시정명령을 내리고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다.
  → 금액은 건축물 가액의 일정 비율로 산정되며, 반복적으로 부과될 수 있습니다.
• 매매·임대 시 불이익
  : 등기부등본에는 표시되지 않지만, 실거래 시 위반건축물 여부가 드러나면
• 가격이 하락하거나 거래가 성사되지 않는 경우가 많습니다.
• 철거 명령
  : 안전상 심각한 문제가 있다고 판단되면 강제 철거 조치가 내려질 수도 있습니다.

위반건축물 해결 및 관리 방법

위반건축물이라 하더라도 해결 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

1. 시정 조치
   • 불법으로 설치한 부분을 철거하거나 원상복구
   • 주차장을 원래대로 되돌리거나 옥상 불법 구조물을 철거
2. 합법화 가능 여부 검토
   • 일부 불법 증축이나 용도 변경은 사후에 허가를 받아 합법화할 수 있음
   • 단, 법적 기준(용적률·건폐율 등)을 충족해야 가능
3. 전문가 상담
   • 건축사, 변호사, 부동산 전문가와 상담을 통해 해결 방향을 찾는 것이 유리
   • 특히 매매 전 전문가 검토를 통해 리스크를 최소화해야 함

위반건축물 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 위반건축물은 무조건 거래가 불가능한가요?
A. 아닙니다. 거래는 가능하지만 대출 제한, 향후 불이익 등을 고려해야 합니다.

Q2. 위반건축물인지 어떻게 가장 쉽게 알 수 있나요?
A. 건축물대장 열람이 가장 확실한 방법입니다.

Q3. 위반건축물이라고 표시되면 평생 기록이 남나요?
A. 아닙니다. 원상복구하거나 합법화하면 위반 표시가 해제될 수 있습니다.

정리 및 체크포인트

위반건축물은 단순히 법규 위반에 그치지 않고,

재산권 행사·금융 거래·부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

따라서 매수 전 반드시 건축물대장을 확인하고,

현장 실사 및 전문가 검토를 거치는 것이 중요합니다.